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Vendere meglio casa con l’Home Staging. Come fare.

La documentazione fotografica, un problema più che una soluzione.

Ognuno di noi ha compiuto per lo meno una volta nella vita l’esperienza di una ricerca online,  attraverso siti di proposte immobiliari, portali di prenotazione alberghiera, mercati di annunci, nel disperato intento di individuare, nel tempo più rapido possibile,  la casa  dei sogni, adatta per trascorrere un comodo e rilassante weekend, o il monolocale ideale da affittare per il figlio o per il viaggio di lavoro.

Ognuno di noi sa quanto tempo si rischia di spendere di fronte ad un monitor per sfogliare e catalogare migliaia di pagine di annunci, per selezionare la giusta inserzione, cercando di intuire il valore o la qualità dell’immobile, e la corrispondenza dello stesso ai nostri gusti e alle nostre esigenze. Il primo problema che di solito si affronta  è la selezione di una quantità immensa di informazioni che si presentano affastellate sul nostro schermo, utilizzando le funzioni avanzate per condizionare i criteri di ricerca. I dati associati spesso ci guidano in questa selezione ma è pur vero che l’ultimo criterio che ci guiderà verso la scelta dell’annuncio e verso la decisione di stabilire un contatto con l’inserzionista o con la struttura ricettiva sarà la documentazione fotografica.

Quanto è grande la delusione quando, alle interminabili ore impiegate per definire i giusti criteri di ricerca, non viene dato il giusto riscontro in termini di qualità e quantità di documentazione fotografica disponibile. Ancora più frustrante risulta individuare molti annunci corredati da materiale fotografico ma di pessima qualità o poco rappresentativo del soggetto descritto.

Dobbiamo dire che spesso i sistemi di pubblicazione degli annunci sono autogestiti dagli inserzionisti e non dispongono di adeguati controlli o procedure per selezionare il materiale fotografico; nè tantomeno si può pensare che un utente medio sia in grado di effettuare riprese fotografiche del livello di un professionista posto che il soggetto fotografato sia effettivamente all’altezza di un professionista.

Risultato? Foto sottodimensionate in termini di risoluzione, formati dissimili e tagli dissonanti con il soggetto, ampiezze focali insufficienti, controluce, sottoesposizioni.

I soggetti? interni confusi e disordinati, illuminazione di fondo eccessiva o insufficiente, disordine, disarmonia, babele cromatica, prospettive bloccate, vuote o dirette verso soggetti secondari o di nessun interesse.

Insomma, con questi presupposti risulta veramente difficile poter operare una scelta e soprattutto non si ha la forza di farlo dopo che si è cercato invano di selezionare centinaia di foto incerte e approssimative: alla fine della nostra ricerca siamo sopraffatti da un pesante  stress ottico che ci costringe ad abbandonare i nostri propositi di ricerca.

La navigazione online spesso si risolve in un nulla di fatto. E questo sulla maggior parte dei siti che non hanno un progetto comunicativo e uno studio di usabilità alla base.

Forme, colori, allineamenti e proporzioni: le soluzioni dell’Home Staging.

L’immagine è il prodotto finale di un progetto, è il riassunto di un piano comunicativo. Una immagine che non sia originata da un progetto comunicativo non può che produrre ‘non comunicazione’. Paradossalmente una immagine concepita al di fuori di un preciso progetto comunicativo meriterebbe di essere tagliata fuori dallo stesso processo di comunicazione.   Specialmente se in ballo è la  Brand Identity immobiliare che,  come descritto nel paragrafo ‘L’Home Staging e i fattori del marketing immobiliare‘, può essere influenzata molto negativamente da un cattivo uso dell’immagine e del contesto comunicativo in cui si inserisce. Oggi proliferano anche a vantaggio delle agenzie immobiliari strumenti online di pubblicazione delle proposte commerciali. Ma pochi fra quanti usano tali risorse credo sono coloro che valutano l’efficienza delle stesse risorse in funzione dell’impiego. Al variare del tipo di immagini, infatti, e dei contenuti impiegati, si dovrebbe calcolare lo scarto di efficienza in termini di feedback positivi confrontandoli con quelli negativi. Tecniche ampiamente usate  nel marketing online e che prendono il nome di ‘split test’. La comunicazione su internet è fatta di sfumature molto sottili: cambiare un font o spostare la posizione di un immagine spesso può significare un incremento del 50% dei del feedback e del conseguente numero di contatti. La qualità e la chiarezza dei contenuti come anche la coerrenza di tutti gli elementi che compongono la comunicazione sono i fattori chiavi della strategia di comunicazione in internet.  Investire in marketng online, con tutto il dispendio di tempo connesso alla implementazione dei dati, inserimento foto e testi e riferimenti di contatto, senza avere chiari quali sono i ritorni che si possono imputare ai vari sistemi, può essere anche valutata come una remissione in termini economici.

L’Home Staging permette di comporre una strategia di comunicazione e di poter ottimizzare i ritorni di immagine, partendo dai contenuti per estendere le verifiche e la logica della comunicazione ai contenuti e alla forma.

Gli strumenti usati dall’Home Staging sono semplici ma proseppongono alta professionalità. La sfida si gioca  in termini  coerenza  delle scelte  e in termini di coordinamento generale degli interventi. Si parte da un coerente esame del target di riferimento, delle sue abitudini e del suo stile di vita. Si passa poi all’esame della consistenza immobiliare e si pianificano gli interventi.  Bisogna innanzitutto concentrarci sulle dotazioni tecnologiche e sullo  stato di manutenzione delle varie componenti dell’immobile; questo è il principale presupposto di ogni intervento. Poi si passa al  piano colori che consente di formulare un esatta scala cromatica a cui assoggettare rivestimenti, arredi, complementi di arredo e oggettistica visual;  la scala cromatica deve essere adeguata alle preesistenze ma anche di ottimizzata in funzione dell’impatto visivo in termini di produzione di immagine. Il colore assume anche un importante ruolo in funzione del target di riferimento.  Tramite il colore si condiziona la percezione e la prospettiva luminosa. Al progetto cromatico segue la scelta delle forniture di arredo. L’obiettivo non è arredare in toto lo spazio interno ma quello di suggerire l’uso dello spazio al target di riferimento mettendo in grado lo stesso utente di percepire autonomamente la potenzialità e la suscettibilità di uso di ogni area e subarea di intervento. Il contenitore deve essere suddiviso in subaree di intervento per poter dare la percezione simultanea degli spazi funzionali. Senza questo tipo di intervento gli interni sono indefferenziati e  quindi privi di valore aggiunto che invece conferisce il manifestarsi di una destinazione d’uso percepita. Per questo stesso motivo è importante il controllo prospettico: i punti di osservazione privilegiati devono consentire un approccio simultaneo ai vari ambiti spaziali. L’affastellarsi di oggetti in primo piano o la giustapposizione erronea di oggetti d’uso e di arredo nello stesso ambito spaziale, senza connessione causale, suggerisce inconsciamente un disvalore e contribuisce al depauperamento del valore potenziale di un immobile. Complementare a tutto questo sono gli interventi visual e la regia luminosa: attraverso il sapiente uso delle armonie, dei rimandi, dei ritmi imposti alla visuale dell’utente attraverso l’impiego di complementi di arredo minori, si sottolinea e si guida l’esperienza percettiva andando ad evidenziare ambiti spaziali notevoli. Ci sono precise regole compositive da osservare nell’allestimento di quadri, immagini, disposizioni di oggetti, nel trattamento di piani di calpestio o piani di copertura. Tali regole e armonie condizionano la percezione guidandola e aiutandola nella lettura degli spazi.

Nei prossimi articoli approfondiremo le regole compositive e grafiche che sono alla base del mestiere di un interior designer. Una buona architettura degli interni non nasce dalla improvvisazione nè da una notevole sensibilità personale. Le doti personali possono solo aiutare a comprendere e a guidare la relizzazione di interventi che traggono in ogni caso la loro efficacia dallo studio e dal rigore del progetto.

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One Response to Vendere meglio casa con l’Home Staging. Come fare.

  1. Ciao, molto interessante questo articolo… vi contatterò molto presto.

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